از ما عاقلتر هم هست؟

از کره جنوبی 7 میلیارد دلار طلبکار بودیم چند سال گذشت و حالا با توافقی با امریکا توانستیم آزادش کنیم. اینکه خیلی خوبه. وقتی میخوایم حساب کتاب کنیم میگن شده 6 میلیارد دلار چون به شکل وان یعنی واحد پول کره نگهداری میشده و ارزش پول کره در برابر دلار امریکا کاهش یافته. جهنم ضرر 6 میلیارد دلار هم خوبه. حالا این پول آزاد شده ولی باید به یورو تبدیل بشه بره بانک مرکزی سوییس. از اونجا باید هماهنگی بشه بره در بانکهای قطری. ای بابا سرم گیج رفت...تو قطر میمونه به سفارش ما فقط غذا و دارو یا موارد انسان دوستانه قابل خرید هستند. میگم در کل آیا 3 میلیارد دلار دستمون رو میگیره؟!!! جدی میپرسم آخه چند بار تبدیل و تسعیر ارزی کلی خرج داره و تازه مگه بانکهای کره، سوییس و قطر کارمند ما هستند که بدون کارمزد برای ما کار کنن؟ تازه اون کانالهایی که در قطر از طرف ما با پول ما خرید میکنن باید حواسشون به منافع خودشون باشه یا منافع ما؟ ذات آدمی و بیزنس اینه که هر کسی به فکر منافع خودشه غیر اینه خدا وکیلی؟ دممون گرم که آخر عقلیم

مسکن در ایران

حجت الله میرزایی اقتصاددان: بر اساس محاسبه‌‌‌ای که اخیرا وزارت راه و شهرسازی در مطالعات مربوط به برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن انجام داده است دوره انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن واقع در دهک یک درآمدی به 248 سال رسیده است

بخش املاک چین و یک خطر برای اقتصاد جهان

ابعاد بحران املاک در چین با چند عدد ساده مشخص میشه. ارزش کل بازار املاک چین 55 تریلیون دلاره یعنی دو برابر کل بازار املاک در امریکا و سه برابر جی دی پی خود چین و 70% ثروت خانوارها در چین. بدهی شرکت اورگراند 300 میلیارد و شرکت کانتری گاردن 200 میلیارد دلار است. نرخ جمعیت جوان و فعال چین در حال کاهش است و میزان بدهی اقتصاد چین به جی دی پی حدود 280% است پس خیلی نمیشه به بخش املاک کمک صورت بگیرد و الان برخی شهرها در چین ساخته شدن که به شهر ارواح معروفند و سکنه خاصی ندارند و بیشتر آپاتمان های ساخته شده بدون مشتری و خالی. حالا تا کجا چین میتونه این مشکل 55 تریلیون دلاری رو نگه داره؟

لینک صفحه لینکدین من

مشاور املاک

مشاور املاکی شغله؟

یک پرسش خیلی بدیهی پرسیدم خوب معلومه که شغله و خیلیها دارن از این محل ارتزاق میکنن ولی چرا چنین پرسشی کردم؟ من خیلی با این صنف گرامی در ارتباطم و تا حدودی قلقشون رو دارم ولی واقعا حس میکنم هنوز این شغل مفید در ایران دارای یک هویت قوی و مشخص با فرهنگی متمایز نشده. شاید به این خاطر که بزرگان مشخصی ندارد یا آموزش قوی در این صنف نیست یا اینکه هر کسی بیکار میشه عملا یکی از گزینه هایش مشاور املاک شدن است!!! حقیقت نمیشه به سادگی با مشاوران املاک کار کرد در عمل خیلی سخته. برخی تنبل هستند و فکر میکنند با کمی فعالیت باید قرارداد امضا شود و کمیسیون توپولی گیرشان بیاد، برخی زیادی وقت آدم رو میگیرن و به کارشون مسلط نیستند، برخی اصلا روانشناسی و شناخت نیاز مشتری را نمیدانند و خیلی مشکلات دیگر که اگر رفع کنند واقعا شغل جالب و جذابی میشود با درآمد مناسب

این بلاتکلیفی واقعا آشفتگی بزرگی برای ما خریداران و فروشندگان مسکن ایجاد کرده که گاهی حتی خود من هم مستاصل میشوم. طرف تلاش داره املاک را از بد به خوب نشون بده و چند ساعت آدم رو علاف کنه بازم حرف رو نمیفهمه که بابا آدم عزیز و گرامی من چنین سلیقه ایی دارم چرا نمیفهمی؟!!!

مشاوران محترم و گرامی شما دارای شغل خوب و مناسبی هستی حتما تلاش کن هویت با کلاسی به شغل خودت بدی. اینقدر تلاش نکن این شغل رو بی آبرو کنی. ممنون دوست گرامی

لینک صفحه لینکدین من

واقعا قیمت مسکن در تهران کاهش یافته؟

در مورد رکود که با قاطعیت میشه اظهار نظر کرد بله از تیر ماه یک رکود سنگینی بر بازار حاکم شده و در مرداد عملا خرید و فروشی رخ نمیدهد ولی در مورد کاهش قیمت نمیشه با قاطعیت اظهار نظر کرد چون نتایج متفاوتی در مناطق مختلف شاهد هستیم. مثلا دوستی در پرند یک واحد مسکن مهر دارد و میگه در اردیبهشت ازم یک میلیارد و هشتصد میلیون تومن میخریدند ولی الان شاید بزور حوالی یک میلیارد و پانصد میلیون تومن باشد ولی دوست دیگری در منطقه سه تهران دنبال خانه میگردد و میگه قیمتها به نسبت سه ماه گذشته حتی گرانتر شده اند و دیگه بودجم نمیرسه. خلاصه در عمل مشخص نیست قیمت آیا کاهش یافته یا نه ولی چون رکود شدید در بازار مسکن حاکم است منطقا کسی که فوری قصد فروش داشته باشه مجبوره تخفیف بده و خوب این تخفیف به معنی کاهش قیمت نمیتونه لحاظ بشه

داستان ملکی

مدتی بود پول لازم شده بودم و برای سرمایه گذاری در بورس نیاز به فروش یک آپارتمان داشتم. طبق معمول رفتم سراغ مشاوران املاک تا ببینم کدام برای کار کردن روی ملکم مناسب ترند. یک هفته ایی داشتم مشاوران مختلف رو میسنجیدم که نهایتا به یک مشاور خیلی خوب و ظاهری مودب و حرفه ایی و بی نهایت خوش زبون برخورد کردم و حس کردم این آدم همون گمشده منه. در مخ زدن و چرب زبونی همراه با رعایت آداب بی نظیر بود، دفتر بسیار حرفه ایی داشتن و فوق العاده خوش ارتباط نشون میدادن

خوب نهایتا تصمیم گرفتم کار رو بسپرم دست اونها و قول دادن ظرف یک هفته آپارتمان رو میفروشن ولی جلسه نهایی خیلی خوب داشت پیش میرفت و زیادی تحویل میگرفتن از صحبت کردن گرفته تا آب پرتغال و خلاصه همه چیز یکم زیادی بود و حس کردم یک جای کار میلنگه

نهایتا بعد از نیم ساعت مخ زنی در جلسه نهایی که قرار شد من فروش این آپارتمان رو مونوپل و انحصاری این دوستان کنم ازم خواستن ده دقیقه هم با مدیر آژانس صحبت کنم. رفتم داخل دفتر شیک و خیلی همه چیز حرفه ایی بود و تاثیرگذار. با خودم داشتم فکر میکردم که دیگه یک دفتر مشاورین املاک عالی یافتم و خلاصه از حالا به بعد جهت خرید و فروش یک تیم قوی پشت سرم هست

مدیر پس از چند دقیقه رفت سر اصل مطلب و قیمتی رو بهم پیشنهاد داد که تقریبا 15% از کف قیمتی من کمتر بود و گفت ما به این قیمت با شما برای فروش توافق میکنیم و بالاتر از این قیمت هر چه فروش رفت مبلغ رو ما برمیداریم و نیازی به #کمیسیون نیست. تازه فهمیدم مدل کسب و کار این عزیزان زیادی چرب و چیل است و بیخود نبود اینهمه تحویل گرفتن. من هم صادقانه بهش گفتم من مشتری ساده و عادی نیستم خودم این کارم و بازار ملک رو حرفه ایی انجام میدم در حد خودم و شما داری زیر قیمت با من میبندی و این رفتار یک مشاور املاک حرفه ایی نیست و آمدم بیرون

مذاکره ملکی نیاز به آمادگی داره و بدون اون نباید مذاکره را به نتیجه رساند

لینک صفحه لینکدین من

ملک در جزیره ابوموسی

مظنه قیمت املاک در جزیره ابوموسی : فروشنده‌ای در جزیره ابوموسی ملک مسکونی تمیز و مرتبی را با قیمت ۷۵۰ میلیون تومان برای فروش آگهی کرده است. خانه سال ۱۳۹۰ ساخته شده و ۱۱۵ مترمربع مساحت دارد. یخچال فریزر، تلوزیون، جاروبرقی، توستر، گاز، کپسول، فرش، کولر، آبگرمکن و منبع آب هم روی ملک به صاحب‌خانه تحویل داده می‌شود. خرید خانه در جزیره ابوموسی با مساحت ۱۶۷ مترمربع با قیمت ۸۵۰ میلیون تومان امکان‌پذیر است. این واحد سال ۱۳۸۸ ساخته شده و دو اتاق‌خواب دارد. در بازارچه مروارید جزیره ابوموسی یک مغازه ۲۴ متری آگهی شده است که برای خریدش باید ۲۸۰ میلیون تومان پول نقد پرداخت کرد

کلاهبرداری ملکی

اخیرا باز دوستی میفرمودند که در دام هماهنگی پلیدی بین مشاور املاک و فروشنده افتاده و قیمت منزلی که خریده دو برابر قیمت واقعی بوده و برای همین از هر چی مشاور املاک و معامله ملکی است متنفر است. کمی منطقی تر نگاه کنیم میبینیم خیلی ها بدشان نمیآید مالی که دارند را به دو برابر قیمت واقعی بفروشند و حس زرنگی کنند پس راهکار چیست؟ راهکار قطعا در واگذار کردن همه چیز به اعتماد، تنبلی، وادادن و اخلاقیات نیست. راهکار فقط در آمادگی و آموختن است و بدانیم چگونه باید مذاکره کرد. من فکر میکنم خریدن ملکی آنهم دو برابر قیمت واقعی خیلی نشانگر بدی است که خریدار اصلا نه تحقیق کرده نه بررسی و نه آماده آن معامله بوده صرفا از روی تنبلی خواسته یک معامله انجام دهد

سوء تفاهم ملکی

سوء تفاهم در شبکه های اجتماعی خیلی زیاد پیش میاد. عجیب هم نیست و اشکالی ندارد چون افراد معمولا پشت مطلبی که میگذارند معمولا دنبال هدف هستند. پست پیشین من هم گویا باعث سوء تفاهم بزرگی شد که چرا از مشاورین املاک دفاع میکنی آیا خودت مشاور املاکی؟ نه خودم مشاور املاکم و نه قصد دفاع از مشاورین املاک داشتم. منظورم خیلی صادقانه این بود که این تمایل به حذف و دور زدن مشاور املاک به جهت پرداخت نکردن مبلغ کمیسیون معامله لزوما به نفع ما به عنوان خریدار یا فروشنده نیست. بله در بسیاری مواقع نقش مشاور املاک ممکنه مخرب باشد ولی حرف من اینست که ضعف ما مردم در مذاکره و مدیریت مشاور املاک در یک معامله ملکی باعث خربکاری میشود. من خودم شیرین ترین معاملاتم با کمک مشاور املاک رخ داده و اتفاقا علاوه بر مبلغ کمیسیون به او پاداش هم شخصا دادم چون بدون کمک او نمیتوانستم یک معامله برد برد را انجام دهم. ضعف مذاکراتی در معامله ملکی ریشه خرابکاری هاست نه صرفا وجود مشاور املاک

حسین اسدی نیا

حذف مشاور املاک کمکی میکند؟

در غرب یک اصطلاحی هست که به اختصار به آن میگویند اف اس بی او (FSBO) یا اول کلمات مشخص شده در تصویر. یعنی مالک خودش راسا اقدام به آگهی فروش ملک میکند و تلاش دارد واسطه یا مشاور املاک را حذف کند. به تجربه مشخص شده مغایرتها در این نوع فروش ملک خیلی بیشتر از نوع عادی است و توصیه میشه واسطه و بروکر یا همون مشاور املاک از فرآیند حذف نشود. در ایران خودمون هم تمایل زیادی هست مشاور املاک حذف گردد که عمدتا از دید من مشکلاتی ایجاد میکند که بعدا سر فرصت محتملا عرض کنم. مشکلات از وجود مشاور املاک بیشتر بر میگرده از نقاط ضعف ما در مذاکرات ملکی برای همین تقصیر رو میندازیم گردن مشاور املاک

صفحه لینکدین من

فعال بازار مسکن

برخی محققین و پژوهشگران سوابق بازارها را بررسی میکنند و به یکسری پترن ها یا الگوهایی میرسند که مثلا این بازار هر 5 سال یکبار حرکت میکند و رشد قیمتی میابد مثل بازار مسکن. آیا با این مطالعات میشه پول درآورد؟ این بررسی ها فقط به درد محیط دانشگاه میخوره یا انتشار اون باعث میشه نویسنده فالوور کسب کنه چون فکر میکنند او چیزی میداند دیگران نمیدانند. در حالیکه فعال بازار مسکن هر روز در حال بررسی میدانی بازار است و قیمت دلار و نرخ تورم و سیاستهای پولی و ...زیر نظر دارد و به شهودی رسیده که خیلی بهتر میتواند زمان مناسب سرمایه گذاری و خرید را تشخیص دهد. او از خود بازار پول در میآورد نه از تحقیق در مورد بازار

مشاور املاک و یک نکته مهم در بازار ملک برای خریدار

اصولا تمایل بسیاری در مشاور املاک وجود داره که طرف منافع فروشنده باشد. چون فروشنده معمولا چند ملک دارد و حتی شاید سازنده باشد پس حسابی میشه روی او سرمایه گذاری نمود و برای معاملات بعدی هم امید داشت و حتی میشه برای گرفتن بالا بود هم اقدام کرد ولی خریدار معمولا یک عمر پس انداز کرده تا یک سقف بالا سر تهیه کند و چون تجربه اولش هست خیلی خوب مذاکره ملکی را نمیداند. خریدار حتما باید به این نکته مهم در بازار ملک توجه کند

معاملات ملکی

سالها پیش دوستی جهت خرید یک سقف بالا سر اقدام کرد. خوب مثل هر کسی علاقمند بود از خودش خانه ایی داشته باشه و از شر اجاره خلاص... تمام پس انداز یک عمر خودشو بهمراه مقداری وام و قرض روی هم گذاشت و سریع اقدام کرد. متاسفانه این دوست عزیز به ریزه کاری های ملکی اصلا و ابدا مسلط نبود. نه از کارهای سندی سر در می آورد نه از مباحث حقوقی و تشخیص ملک خوب و نحوه مذاکرات و ....سریع با اولین موردها دلش گرفتار یک آپارتمان شد و رفت در رویای زندگی خوش زیر سقف خانه خودش....متاسفانه زیادی خوشبین و ساده بود و حواسش نبود که معامله ملکی بزرگترین معامله زندگی هر فردی است که نیاز به تسلط و محاسبات و حتی وسواس دارد....خلاصش کنم او هنوز پس از سالها درگیر آن معامله ناقص و مشکل دار است و هنوز مستاجر. تنها تفاوتی که الان دارد اینست که هر چند سال مجبور است خانه کوچکتر در محله ایی نامناسب تر اجاره کند با این اجاره های سرسام آور.

شما تا چه حد آماده بزرگترین معامله زندگیتان هستید؟

حسین اسدی نیا

یک کانال از نوشته ها و فایلهای صوتی من در پیام رسان گپ: لینک